上篇寫了香港樓價的所謂利淡因素，今天說說利好的。
還是要先寫一句：「香港樓價之高和房間之細都是反人類的！」
早在1870年王韜說香港樓房「聚處其中，有若蠶之在繭，蠖之螫穴，非復人類所居」，想不到150年後，在人類社會已走入後工業時代，政局早早翻天覆地的今天，香港樓宇的反人類特質仍一以貫之。
筆者在股票市場浮沉了20年，成果不見驕人，但學費卻交了不少，教訓學得多多，其中一條叫「利空不跌為大吉」（反過來就是「利好不升為之凶」）。我們看這兩年的香港，社經問題多多，從黑暴到疫症，鑊鑊高潮鑊鑊甘，而且都能歸入為百年一遇之大事，對香港樓價而言，不穩定就是壞消息，而且不少是致命的，但這兩年的樓價卻幾近聞風不動，堅如磐石，是典型的「利空不跌」，證明了有強勁的承托力，這些承托力來自哪裏？或者要釜底抽薪地問：香港樓價長升長有的原因在哪？
經濟學ＡＢＣ會告訴你，價值由供求決定，香港樓宇的供應的確少，如何少呢？根據團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺在2019年4月的預測數字：2019至2023年每年平均預測落成量是18,500個單位，比《長遠房屋策略》目標18,000個單位比較，只是僅僅多500個單位。葉更預測2023年將有斷崖式下跌，落成量只有13,300個，比2018年下跌接近4成。
但這還不是最重要的一面，即使樓宇供應真能夠通過「明日大嶼」等計劃而大幅增長，樓價最重要的影響在需求，這個需求指的不只新舊港人的買屋剛需，而有一個看不到底的因素：美元、美債的濫發。
今天一個800多萬的單位，如果是借足8成，25年還款期，月供不會多於28,000，因為利率在1.5％以下，要知道香港八、九十年代的按揭利率可以是10％以上，今天的利率這麼低，最核心的原因就是美國人永遠還不了，也不打算還他們欠的債，故此簡單的方法就是維持美元的貶值和美息低企，前者是在價值上賴帳，後者則可在帳面上過關。
今天的美國正在走日本人的老路，好聽的說法叫現代貨幣理論（Modern Monetary Theory），直白的叫法是狂印錢低利率。過去20多年，日本超發貨幣但是沒有通貨膨脹，通過零利率甚至負利率保障國債利息支出。2008年金融海嘯始，前美國聯邦儲備局主席伯南克開啓了「直升機式」派錢的範式，各國（尤其發達國家）都爭先步入量化寬鬆甚至負利率的極端貨幣政策環境，美國聯邦儲備局的資產表從2007年的小於一萬億美金，到2020新冠肺炎前的40,000億，之後直接暴漲到約70,000億美金，我們應留意到量化寬鬆的結果必然是資產價格的狂升，港樓也是從這一年開始走向瘋狂。
今年初，耶倫在財長提名確認聽證會上指：「在提出1.9萬億美元的刺激計劃時，有意識到國家債務負擔的情況，但目前利率處於紀錄低位，必須採取大規模行動，相信帶來的裨益遠遠超過成本。」這句話反過來的意思就是，要重建美國經濟，就要大規模借錢，故美國必須維持低息來減低還債。
歷史上，濫發貨幣的結果必然是通貨超級膨脹，上世紀威瑪時期的德國和二戰後的中國都出現過，最終必然是貨幣崩潰致使政治秩序崩潰。今天的美國仍是世界第一強國，世界秩序的執行者，百足之蟲，死而不僵，離美元崩潰尚遠，但美元濫發、美元貶值、美息低企使在聯繫匯率制度下的香港資產價格上揚卻是無法避免的事。
我再舉一個特例讓大家見識這一波的量化寬鬆的威力：新西蘭。它是發達經濟體，地廣人少，疫症之下外國投資者也不多。大家猜猜它今年頭兩個月樓價漲了多少？20%！
香港樓價的上限在哪裏？先要問美國貨幣政策的下限在哪裏！
文：悠然
學研社成員，香港七十後傳媒人，港大經濟系畢業生，從事媒體編、寫、評、教工作達二十年，擅長發掘繁雜時事問題背後的故事，現為自由撰稿人，並把過多的好奇投入到中國近代史研究中。
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